横行全国的碧桂园，在这里栽了个大跟头。上周，我们再次考察了环京市场。
在北京西北100公里的小城，我遭遇了一个堪称“宇宙最惨”的楼市！
刺激、魔幻、一片狼藉、平生罕见。
在这里，
2017年，房价最高干到接近18000。如今，房价已经跌到了8字头。
在这里，
横行全国的碧桂园，栽了大跟头。
碧桂园，一年卖了15套房，被套的哭爹喊娘。
在这里，
一年卖个20来套房，就能当销冠楼盘。
让碧桂园和华夏幸福，看了都眼馋。
在这里，
总价60万的房子，佣金就能返10万，而且还送全屋家电。
在这里，
几乎所有的开发商，都放弃挣扎，躺下等死。
一年到头，售楼部里不搞一场营销活动。
在这里，
在售楼盘22个，住宅库存5万套，一年卖不了两三百套。
不仅套牢一大票的全国一线房企，而且半数项目进入停工烂尾的边缘。
在这里，我遭遇了比固安更惨烈的楼市塌陷。
在这里，我遭遇了一场楼市黑暗森林的魔幻狙击。
01
来来来，让我们有请这个魔幻城市的登场。
河北怀来。
没听过？没关系。
我给你说四个标签，你就立即领略到这个城市的魔幻。
第一个标签，是环京。
怀来的环京，环的很神奇。
怀来的各个楼盘，都自称“距离北京仅50公里”。但这50公里，只能干到北京的八达岭长城。
从八达岭长城，要干到北京五环，还有55公里。
仔细一算，都特么100km开外了，这算个锤子环京。
想当初，我的老北鼻“固安孔雀城”，一张口还能是：天安门南，50公里。
响亮且牛批。
而这个破地方，一张口却变成：八达岭长城西，50公里。
垃圾且憨批。
你说它环京，它环的是八达岭；你说它不环京，它又是西北出京第一站。
你说它到底环京不环京。
第二个标签，是大数据。
怀来这个地方，是个山区，又是个山口。
大风扯着嗓子嗷嗷吹，夏天贼凉快，还有风电场。
于是，腾讯等一大票互联网企业，都把各自的数据中心和服务器，挪到了怀来。
这一挪，可把怀来牛批坏了。
一会玩“大数据”，一会玩“人工智能”，一会玩“云端怀来”……
一张口就是：
要站在山区的大风口，抢占大数据的风口。
但是数据中心这玩意，人家就是图你个：凉快、风大、电费低。
服务器往你这一搁，平时弄俩工程师，做做日常维护。既没研发，又没制造，还没产业人口。
屁的实际意义没有，只能打打嘴炮。
你说它没产业，它有个大数据；你说它有产业，它又空有一堆服务器。
你说它到底有没有产业。
第三个标签，是冬奥会。
这个事儿，也是邪性。
冬奥会的场地，并不在怀来，而在100km外的崇礼。
但是，怀来却装模作样又是搞仪式，又是发通告，喜迎冬奥——
比如，冬奥开幕1000天倒计时。
各个楼盘的沙盘上，也都贴上了冬奥的标签，嗷嗷叫的喊口号。
恒大最牛批，直接在项目内部搞了个奥运全能运动中心。
这就相当于——
别人家结婚，你在自家门口放挂鞭，还吹上了唢呐。
活像自己娶上了媳妇。
你说它有冬奥，它一个场馆没落着；你说它没冬奥，它却吹着唢呐放着鞭。
你说它到底有没有冬奥。
第四个标签，是文旅。
这个事儿，更邪性。
怀来这个地方，没啥特殊的文旅度假资源。
想破脑瓜子，也只能想出来俩：温泉和水库。
各家楼盘都号称有温泉入户，实际没几个落地；20多个项目，围个大水坑，离的还都八丈远。
四周全荒山，还是在风口。
冬天一刮风，狂风卷着黄土。一张口，就是真人版“吃土” ，噎的你直翻白眼。
这个破地方，还玩儿文旅地产。
竟然，还真有人买。
竟然，还是吃过见过的北京人买。
你说它有文旅，环境要多埋汰有多埋汰；你说它没文旅，它却有20多个文旅盘。
你说它到底文旅不文旅。
怀来楼市，就像“薛定谔的猫”。
环京，却好像又不环京；
有产业，却实际没产业；
没有冬奥，却搞得好像有冬奥；
不具备文旅素质，却到处都是文旅盘……
既好像有，又好像没有；既好像是，又好像不是；
谁也不知道，它有没有；谁也不知道，它是不是。
怀来把一个楼市，硬生生玩成了量子力学。
割韭菜嘛，要的就是量子力学的神秘模样。
让你懵着逼，就上了车。
2017年，怀来乘着楼市上涨周期的大风口，靠着好像环京的大规划，玩着貌似新鲜的大数据，蹭着好像有的冬奥概念……
别看城镇常住人口只有13万，房价照样干到了小2万/㎡。
张家口人来了、河北人来了、北京人来了、在北三县和南三县抢不到房的全国投机客也来了……
别管什么距离北京100km开外，也别管什么空有服务器，更别管什么冬奥场馆……有概念，就够了。
眼一闭卡一刷，人字拖塑料袋，咔咔就是干。
02
怀来的好日子，只过了不到一年。
进入2018年，行情过去了，环京全凉了，怀来也限购了，苦日子就来了。
从走楼市这么多年，烂市场咱也见过。
但恕我直言——
像怀来烂成这批样的，我这没见过。
我随手给你举几个例子：
1、御泉公馆，怀来的魔幻文旅销冠。
去年一年，卖了20多套，平均一个月不到2套。
今年截至目前，4个月卖了5套。
搁别的地方，早把营销团队从头到尾换了个遍。
但是在怀来，这是销冠！
销售小哥，一张口就带着传统销冠的凡尔赛艺能——
我们一直都是卖的最好的；
我们也只跌了3000，旁边的碧桂园都跌了5000；
我们4个月卖了5套，对面的汤山原著，11个月才卖了5套；
他们的5套里面，3套都是关系户，还退了2套；
碧桂园更惨，房价跌了5000，今年才卖了1套……
横行全国的碧桂园，在怀来栽了个大跟头。
2、上班打王者，不是在摸鱼，而是在替老板省钱。
前面提到的汤山原著，就是“11个月只卖3套房，全是关系户”的那个倒霉催。
去年5月1日，才刚刚开盘。
刚开盘的时候，老板壮志满心胸。
每周都有小活动，月底还有大活动。又是网红打卡，又是亲子手工。
钱烧了，事办了，房却卖不出去——
恶狠狠折腾了11个月，恶狠狠卖了5套，退了2套。
剩下的3套，全是老板亲戚和朋友。
碍于面子拿下这3套的亲朋好友，大概率也是“嘴上笑嘻嘻，心里妈卖批”。
恶狠狠折腾一通，钱烧完了，活动也停了。
老板带着诸位营销大神们，躺了。
都别特么瞎折腾了，我也省点钱，你们也歇歇。
4、俩月开一单，轰动全怀来。
注意，前面所聊的诸多项目——
无论是卖5套也好，还是卖3套也好，再或者是卖1套也好……这都属于怀来销冠的有力竞争者。
怀来大多数的文旅项目，已经连续4个月销售挂0。
用一句当地朋友的话讲：
每月的营销会议，都不知道咋开。
一个月就接了仨客户，销售还是个0。
开会想复盘，都特么没数据。
销售经理们，但凡开会就想鼓动老板降价：
真卖不动，降价吧！
只要你敢降价，我一年就能恶狠狠的多卖两套！
各家的置业顾问，都卧底在对方的群里。
谁家敢卖出去一套房，全怀来都能炸上天。
全怀来的销售，都想知道一个问题：
这个倒霉催，到底是哪里来的憨批。
但凡卖出去一套房，所有人都鼓动着老板发红包。
一个案场，十多个人，折腾一个月，卖出去一套房，红包还发了800块。
这就相当于——
中了张10块钱的彩票，请了200块钱的客，还放了挂50块钱的鞭。
这就是怀来的市场。
内卷、内卷、再内卷。
卷到最后，不仅卷成了皮尺，卷成了大大卷，还卷出了荒诞的欢乐感。
03
最悲催的，就是那群买房者。
在这样的市场里，恕我直言——
绝大多数的文旅项目，都将走向烂尾或半烂尾的终局。
再给大家举个例子吧。
依旧是那个，“11个月只卖3套房，全是关系户”的倒霉催楼盘。
老板是开温泉山庄，搞洗浴的。
好好的洗浴不玩，不务正业，学人家搞房地产。
而且，上来就开大——
承包了个山头，干烧钱最多的文旅地产。
折腾一年，开山修路，烧了3个亿。
好不容易把楼怼了起来，结果就卖出去3套，还坑的都是关系户。
搞到现在，整个山头上——
希尔顿或同级别酒店，还是一片空地；
网红山顶咖啡馆，也是一片空地；
帐篷营地、房车营地、网红花海……统统是一片空地
露天盘山温泉泡池，池子还没挖；
精装带温泉的公寓，地基也没起……
10来栋住宅，拔地而起，却只卖了3套。外立面未施工，却早早拆去了脚手架，眼看就要凉。
10个公寓群，还是片空地。但6月份，就想无证收钱，越看越要凉。
以上种种事实，都在告诉我们——
老板的钱烧完了，房子卖不出去了，眼看就要凉了。
类似这样的项目，在怀来有很多。
比如官厅湖版块，诸多项目都停工了，包括华夏幸福的八达岭孔雀城。
这些楼盘，一张口就是——
办冬奥会，要查环保，所以停工了。
什么时候开工，不确定，起码也要冬奥结束吧。
什么时候交房，也不太确定，这是不可抗力因素。
这也是，扯淡扯出了花样感。
明年的冬奥会，现在停个屁的工，甚至去年都停工了。
崇礼的冬奥会，怀来停个屁的工，相隔都近百公里了。
彻底陷入销售变现黑洞的怀来，伴随时间周期的拉长，缺钱、停工、资金链濒临断裂的楼盘，只会更多。
也会有更多无辜的购房者，被拖入绝望的泥沼。
他们曾经或怀揣对文旅的向往，或想蹭着概念撸一波暴击……
如今都雨打风吹去，在怀来呼啸的风中，化为泡影。
这也是怀来的市场。
危险、濒临绝境的危险。
04
站在怀来呼啸的山风里，对望一地鸡毛的楼市，我有几句忠告。
第一，不要碰所谓的大概念，尤其是奥运会这种。
奥运会、亚运会、大运会、军运会……这种大型活动，对楼市的真正价值约等于0。
别说怀来这种蹭概念的货，就算把房子直接怼到会场里，又能怎么样？
天天看奥运？
天天看运动员们滑雪、游泳、扔铁饼？
就算你想天天看，奥运也不是天天办。
四年一届，风过了，你还要生活。
靠什么生活？
靠的是地铁、商业、学区和就业。
这才是一套房子真正该附着的价值。
历数过去的大活动概念，旁边的住宅有几个能得善终的？
广州亚运村，房价六年纹丝不动；天津全运村，跌入竞争泥潭里，死活翻不了身；
武汉军运村，中介满街跑，到处截客户……
炒的时候，一个个热火朝天。
盛会过后，大都是一地鸡毛。
大概念，往往都是大泡沫。
大泡沫的背后，往往与真实的居住价值无关。
第二，北方的文旅度假盘，大都是伪需求。
从投资收益来说，文旅度假本身就是个坑。
这玩意儿，说到底不是刚需。
而北方的文旅度假盘，更是个大坑。
大家细数这两年暴雷的文旅地产——
乳山、长白山、养马岛……一半以上都在北方。
为什么？
有两个根本的原因：
第一，不具备绝大多数人都为之喜好的气候条件。
买文旅，买的就是气候。
有没有污染，空气质量如何，气候怎么样，能不能避冬……
而北方绝大多数城市，气候天然劣势——
买套海景房，夏天潮的一批，冬天不能下水。
小海风一吹，天天得风湿。
第二，不具备稀缺且独有的自然资源或人文景观。
买文旅，买的还是体验。
比如海南的海景、版纳的雨林、腾冲的温泉、大理的洱海……
而北方绝大多数城市，都不具备以上条件。
有个山包，就算文旅了？有个水库，就算文旅了？
我的老家，十八线县城。有个200亩的水库，背后就是一座荒山。
背山面湖的原生态农民房，20万一套，有没有兴趣。
第三，环京的唯一价值，就在北三县。
无他，唯距离尔。
北京的产业分布，具有明显的聚集化特征。
科创类企业，全在西二旗和亦庄；金融类企业，大都在在金融街。
总部企业、外企和诸多金融类企业，都在东三环、东四环之间的望京和国贸。
而北三县，是距离望京和国贸最近的刚需外溢聚集地。
直面北京最大的就业中心：望京和国贸；直面北京最大的产业人口聚集地：望京和国贸。
北三县，是所有环京板块里唯一——
能在1.5小时以内，直达就业中心、就业人口和购买力的版块。
这是，北三县最大的价值。
也是，北三县区别于其他版块的最大优势。
其他的版块，无论是炒大兴机场也好，还是炒冬奥概念也罢，再或者是炒雄安概念也行……
恕我直言，都是垃圾。
以上忠告，献给诸位。
不太好听，但都是我过往经验的总结。
如有用，请走一波“转发”和“在看”。
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